FENOMENA MARAKNYA PEMBANGUNAN RUKO (RUMAH TOKO) DI REMBANG: PELUANG ATAU PROBLEM??

Posted: 28 Januari 2013 in ekonomi, opini, sosial budaya
Tag:, , , , , , ,

Oleh : Abdul Rokhim, SE., MM.*)

Akhir-akhir ini di berbagai tempat di kota Rembang banyak developer (pengembang) baik yang sudah lama maupun yang “dadakan” mulai melirik ke arah pengembangan pembangunan rumah toko (ruko). Mulai dari tempat yang terletak di daerah yang strategis, sampai daerah yang masih dikategorikan lorong. Berbagai pertimbangan mereka analisis, mulai bisa dijual secara langsung ataupun disewakan. Sehingga peluang kelancaran investasi lebih terjamin dengan varian alternative input yang bisa didapat, dan jika dibandingkan dengan investasi pada perumahan yang relative monoton bisa dikatakan investasi ruko ini lebih prospektif.

Di satu sisi, pengembang sangat cerdik dalam membaca keinginan masyarakat untuk berwira usaha sehingga mereka menawarkan sarana perdagangan (ruko). Di sisi lain keinginan yang kuat dari masyarakat untuk berwira usaha tidak diimbangi dengan analisis dan pertimbangan yang komprehenship, sehingga banyak kita temui ruko-ruko yang sudah ada relative timbul dan tenggelam serta berganti-ganti pemilik/penyewa.

Tingginya harga beli dan harga sewa sebuah ruko juga memberi masalah tersendiri dalam eksistensi sebuah usaha perdagangan. Berbagai kasus sering terjadi, contohnya (1) Pembeli ruko yang dari awal men-setting untuk investasi dengan jalan disewakan (2) Pembeli ruko yang dipakai untuk usaha sendiri, setelah dihitung-hitung lebih menguntungkan untuk disewakan. Kalaupun ada kelebihan (selisih) juga tidak terlalu banyak, sehingga pemilik ruko lebih memilih untuk menyewakannya dan mencari pekerjaan lain. (2) Penyewa ruko yang sering berganti-ganti tempat karena perpanjangan sewa memberikan permintaan kenaikan biaya sewa yang tidak relevan denganpendapatan`(3) Penyewa ruko yang tidak bisa bertahan sampai masa sewa habis karena pailit, hal ini sering disebabkan karena biaya sewa ruko lebih besar dari pada modal dagang.

KETIDAKSEIMBANGAN

Keberadaan banyaknya pembangunan rumah toko bisa memunculkan peluang sekaligus problem. Peluang yang muncul sangat jelas yaitu tersedianya sarana tempat usaha ekonomi real (dagang) sehingga memudahkan wirausahawan-wirusahawan baru untuk memilih tempat sesuai kondisi dan kebutuhan. Dan bagi pengusaha property juga memberi peluang differensiasi usaha yang bersamanya menjanjikan prospek yang lebih baik.

Sedangkan problematika yang muncul dari maraknya pembangunan ruko tidak kalah “menjanjikan” dibandingkan dengan peluang yang dimunculkannya. Salah satunya adalah ketidak seimbangan antara penjual (pedagang) dengan pembeli (user). Dengan bertambah banyaknya penjual yang tidak diikuti bertambahnya pembeli maka yang terjadi adalah kelesuan ekonomi. Hal tersebut sangat mungkin terjadi karena kemampuan sumber daya ekonomi (produksi) Rembang tidak punya posisi tawar yang memadai untuk menarik konsumen dari daerah lain, bahkan yang terjadi adalah pergerakan perdagangan Rembang sangat tergantung oleh daerah lain yaitu Kudus, Solo, Surabaya maupun Jakarta.

Kita semua tahu bahwa Rembang hampir tidak punya produk yang mempunyai branding kuat dan  menjadi komoditas yang mampu untuk menarik konsumen/agen (selling in) untuk membeli dengan partai besar (grosir). Bahkan untuk menarik konsumen akhir (user) untuk membeli produk dari Rembang langsungpun tidak begitu mudah karena produk dari Rembang relative tidak terlalu kompetitif. Sebaliknya, produk-produk yang diperjual belikan di Rembang rata-rata diambil dari luar kota yang biasanya berpusat pada pasar-pasar besar seperti pasar Kliwon Kudus,pasar Klewer Solo, pasar Turi Surabaya, bahkan pasar Tanah Abang Jakarta. Dari pasar-pasar tersebut sebenarnya barang yang ada sudah bukan tangan pertama melainkan minimal dari tangan kedua, sehingga kalau perdagang dari Rembang mengambil barang tersebut untuk dijual lagi berarti barang tersebut sudah sampai pada tangan ketiga dan baru sampai pada enduser. Jadi terlalu panjang jalur distribusi yang harus dilewat oleh sebuah barang untuk bisa masuk sampai Rembang sehingga harganya relative mahal dan kurang bisa bersaing dengan daerah lain.

Dari analisis di atas dapat disimpulkan bahwa keberadaan ruko-ruko yang menjamur bukan merupakan solusi ekonomi yang tepat bagi pedagang barang-barang produksi untuk daerah Rembang, melainkan akan semakin membingungkan arah ekonomi masyarakat yang harus disibukkan dengan bertambahnya alternative investasi yang tidak prospektif. Sehingga yang terjadi adalah aksi coba-coba dari wirausahawan pemula yang sudah mengumpulkan modal dari bekerja bertahun-tahun baik yang dilakukan di Rembang maupun yang mengumpulkan modal dari daerah luar Rembang, luar Jawa atau bahkan luar negri. Dan bisa kita prediksi selanjutnya apa yang terjadi?? kebanyakan mereka gagal dan kembali lagi bekerja sebagai karyawan sesuai dengan keahlian awal mereka untuk mengumpulkan modal lagi dan nantinya bisa dipakai untuk mencoba berwirausaha lagi. Hal ini akan berputar terus seperti itu jika tidak ada arah kebijakan ekonomi yang berpihak pada mereka serta pendampingan yang integral bagi masyarakat yang ingin berwirausaha. Sedangkan bagi wirausahawan yang sukses dalam tahap ini akan menemui jalan yang tidak mudah untuk menjaga eksistensinya, karena pesaing baru akan selalu muncul dengan cepat yang diakibatkan sudah tersedianya sarana (ruko) untuk “mencoba” berwirausaha/dagang.

 

*)Penulis adalah pemerhati masalah Sosial

Ekonomi di Kabupaten Rembang

Alumni MM UNDIP Semarang

//

Iklan
Komentar
  1. Aziz berkata:

    Fenomena pembangunan ruko bukan merupakan indikasi bahwa ekonomi suatu daerah berkembang.
    Ekonomi dapat berkembang disuatu daerah jika ada penggeraknya yaitu di sektor hulu (industri kecil dan Mikro). Sedangkan di hilir (pasar) kalau tidak memproses input (tenaga kerja dan sumber daya) dari daerah tersebut maka cash flow akan mengalir ke daerah lain (karena belanja barang daripada memproduksi barang). Dengan kata lain masyarakat sebagai konsumen akan membelanjakan uang di daerah tersebut dan pedadang mengalirkan uang ke daerah lain.
    maka menurut opini saya yang terbaik membangun basis hilir dulu.
    semoga Rembang tambah maju

    sekedar komen mas, cukup menarik tulisannya, saya disini belajar perencanaan…:)..

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout /  Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout /  Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout /  Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout /  Ubah )

w

Connecting to %s